先扬后抑是2023年上半年的楼市主基调。据中指研究院统计数据，2023年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米，同比增长11%，近八年来仅高于2022年同期。
为促进楼市健康稳定发展，全国各地楼市政策也趋于放松。根据中指研究院监测，今年上半年，全国各地（省市县）出台优化调整政策超300条。具体而言，公积金和购房补贴政策是各地因城施策的主要手段，部分城市则涉及优化限购政策，降低首付比例及房贷利率，优化预售资金监管等方面。
《中国经营报》记者注意到，以上海市、杭州市和苏州市为代表的长三角地区热点城市楼市韧性十足。以杭州市为例，今年上半年，全市商品房成交面积达735万平方米，较2022年同期增长约45%；成交金额超2403亿元，同比增长46%。
进入下半年，政策端也是利好不断。7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发通知，决定将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策适用期限统一延长至2024年12月31日。
“今年下半年，需要更大力度的利好政策才能遏制住房地产市场下行趋势。”在中指研究院市场研究总监陈文静看来，随着今年二季度市场持续转弱，房地产作为经济“稳定器”，托底政策还将加快落地。“此外，居民收入、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等因素能否好转，也将直接影响下半年房地产市场走势。”
陈文静告诉记者，今年一季度，在积压需求释放以及政策显效等因素带动下，房地产市场活跃度回升，特别是热点城市楼市出现“小阳春”行情；但是在二季度，前期积压的购房需求基本释放完毕，市场出现降温趋势，4月重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%，5～6月市场延续回落态势。
“销售尚未企稳，叠加房企近两年资金承压、拿地缩量，房企推盘能力及意愿持续偏弱，新房供应规模也处在低位。”中指研究院数据显示，今年上半年，重点50城商品住宅月均批准上市面积约1708万平方米，与2022年同期基本持平，供给端表现明显不及销售端。
陈文静表示，一季度重点50城批准上市面积同比增长约12%，二季度伴随着新房销售活跃度回落，房企推售意愿明显不足，重点50城批准上市面积同比下降约8%。6月为冲刺年中业绩，房企推盘量增加，批准上市面积环比增长约34%，但同比仍下降接近两成。
对此，克而瑞研报分析称，新房供应节制正是今年上半年楼市热度先升后降的主要原因之一。同时，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善需求接棒，对成交支撑作用略显不足，即便前期火热的上海市、杭州市、合肥市等城市也在近期出现需求疲软迹象，部分项目来访、认购量出现下滑。
由于供应量下滑程度明显大于成交量，全国楼市去库存效果初显。据克而瑞监测数据，截至5月底，重点100城商品住宅库存量约为51227万平方米，环比下降2%，同比下降13%。
值得一提的是，不同能级城市楼市呈现出显著的分化行情，一线城市楼市热度明显好于二、三线城市。据中指研究院初步统计，今年上半年，一线城市商品住宅成交面积同比增长约25%。“究其原因，主要是今年以来北京市、上海市在强基本面带动下，土拍升温、购房者置业情绪改善，市场活跃度修复相对较好。”
“武汉市、天津市、南京市、郑州市、佛山市等二、三线城市在一季度出行小波段行情之后，伴随着刚需刚改需求释放殆尽，成交动能开始转弱。”克而瑞方面指出，只有少数二、三线城市尚能保持增长，例如一直保持热度的成都市、合肥市，以及近期因改善盘集中供应带动高端市场火热的厦门市。
上海中原地产统计数据显示，6月，上海市新建商品住宅供应面积达到约123万平方米，环比增加57.8%；成交面积102.8万平方米，环比增加40.6%，两项数据均创下今年上半年以来新高。
据了解，6月，上海市集中供应新房项目39个，其中34个项目需进行摇号。仅在6月下半月，就有13个楼盘开盘去化率达到100%，8个项目实现“日光”。其中，华发半岛华庭认购率最高，达到425.6%。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示，今年上半年，上海市集中供应项目共计159个，供应套数约4.1万套，供应面积459.4万平方米。和2022年同期相比，供应项目数量同比增长34%，套数同比增长10%，面积同比增长11%。同期，累计成交商品房约4.6万套，同比增长34%。
“考虑到2022年同期仅有三批次集中供应项目入市，低基数使得今年上半年集中供应量显著高于去年。但是2022年下半年入市节奏加快，预计今年整体供应量和去年不相上下。”杨雨蕾进一步分析道。
表现亮眼的还有杭州市。克而瑞统计数据显示，在持续利好政策驱动下，今年上半年，杭州全市商品房成交面积达到约735万平方米，较2022年同期增长45%；成交金额超2403亿元，同比增长46%。
苏州市也表现不俗。据克而瑞苏州房产测评统计数据，今年上半年，苏州市区商品住宅供应面积为275.2万平方米，同比增加5.18%；成交面积约335.63万平方米，同比增加4.77%。
相较之下，同为“楼市四小龙”之一的南京市楼市则表现平平。克而瑞统计数据显示，今年上半年，南京市商品住宅供应面积约291万平方米，同比下降21%，环比下降9%；成交面积约375万平方米，同比下降19%，环比增长9%；成交均价29873元/平方米，同比下降11%，环比去年基本持平。
不过，从时间上看，南京楼市在春节后也出现了一波“小阳春”，3月成交量达到今年上半年峰值，达99.15万平方米。但从3月中下旬开始，市场开始逐渐回落。
作为房地产市场热度最高的地区之一，长三角地区在楼市调控中也扮演着重要角色，在政策创新性、精细化等方面作出了诸多探索。其中，南京市和杭州市均分别9次出台楼市优化调整政策，并多次优化调整了限制政策实施范围。
据了解，今年5月，南京市再次针对主城区和江北新区部分街道优化调整了楼市政策。在主城区，南京户口的买房人不管名下有几套房，在产业集聚区都可以再买一套商品住宅，并取消了离婚2年追溯期；而在江北新区的部分区域，外地人买房不受限。
此外，南京市楼市政策优化调整还涉及住房公积金、购房补贴和房票安置等多方面。例如，公积金新政策明确提出，多子女家庭使用公积金贷款，最高额度可上浮20%，即多子女家庭最高额度可达到60万元/人、120万元/户。
今年上半年以来，杭州市同样有多个区域或板块陆续优化调整了楼市政策。截至目前，杭州市钱塘区、临平区已经全域放宽限购政策，外地户籍只需缴纳1个月社保即可买房，本地户籍无需社保，购买二套房也不再受落户满5年限制；富阳区除全域放宽限购政策外，自6月起再次推出新的购房补贴。同时，落户或缴纳1个月社保即可购房，已婚家庭购买第2套住宅不受落户时长限制。
此外，扬州市在6月底宣布取消楼市“双限”政策，这也是渐进式优化限购限售政策的典范。早在2022年5月，扬州市就宣布“在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭”可不执行限购政策；2023年2月，限购政策全面取消；到了6月，限售政策也彻底放开。
陈文静表示，整体来看，今年上半年，房地产政策环境仍处于宽松期，一季度监管部门频繁表态并落地“防风险”“促需求”具体举措，各地政策出台频次亦保持稳定。但二季度以来，各地政策出台频次明显降低。
陈文静分析认为，短期来看，需求端政策仍将聚力降低购房门槛和购房成本，核心一、二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。
“企业端政策仍将侧重缓解房企的资金压力、防控风险，对房企的金融支持措施有望继续落地。‘保交楼’资金和配套举措也有望进一步跟进，以稳定市场预期。”陈文静预计，今年下半年房地产政策或维持当前节奏，购房者置业情绪缓慢修复，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积预计将与2022年基本持平。
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